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物業管理14個案例分析
物業管理14個案例分析提要：業主對管理服務質量缺乏瞭解怎麼辦？高層樓宇的設備大多安裝在地下或天台，業主對管理處為維護設施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受
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物業管理14個案例分析
1、業主不肯交維修基金怎麼辦？
隨着《廣東省物業管理條例》和《廣州市物業管理辦法》的出台，對物業管理維修基金的收取及管理辦法作了明確規定，但有些樓盤是**年10月1日以前核發《房地產預售許可證》的，而管理公司沒有向業主收取維修基金。新的物業管理公司接手後，要求新收樓業主按規定收取維修基金，新業主為此感到"不可理喻"：以前一直沒有收取維修基金，發展商售樓時也沒有説有這麼一筆費用，為什麼以前的業主不用交而我要交呢？這對於我們新業主來説是不公平的。除非所有業主都交這筆費用，否則我是不會交的。
業主的這一説法其實也有理，由於法規出台較晚，出台後有些公司又不執行，導致這個物業的維修基金一直都沒收，新的管理公司要收這筆費用，本也無可厚非，但並不能根本解決該物業和維修基金狀況。要徹底解決這一問題，必須要建立專門的維修基金帳户，由房管局監督，按規定製訂一個收取計劃，專項收取，專項使用，並始終保持透明度，消除業主對維修基金的收取和使用不合理的疑慮。49
2.找一篇關於物業管理的案例分析業主何時開始承擔物業服務費？
發佈時間：2010-3-2 9:10:42 點擊：66 次
案情：
我是某小區的業主，開發商交付房屋比預售合同約定的交房期限推遲3個月。我去辦理交房手續時，開發商要求將遲延交房的違約金用於抵扣我應交納的物業服務費，由物業服務公司開具收費發票，我也同意了。但我拿到物業服務公司收費發票時發現，物業服務公司是按照合同約定的交房日期收取我物業服務費的。我認為物業服務費應從實際交房日算，而不能按照預售合同約定的交房日期算。但物業公司認為我應該從預售合同約定的交房日支付物業服務費。請問：我該何時開始承擔物業服務費？
律師解答：
依據《物業管理條例》相關規定，結合你的諮詢問題，答覆如下：
一、業主應該從實際接收房屋之次日起開始承擔物業服務費。
二、物業服務公司要求你按照預售合同約定的交房日交納物業服務費沒有法律依據。你可以就此事和物業公司進行協商，若無法協商一致的，可以向人民調解委員會申請調解或直接向人民法院起訴，要求物業服務公司退回多收的物業服務費。
原因分析：
《物業管理條例》第42條第1款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務費是物業管理服務企業在為業主提供公共區域的物業管理與服務時，按照物業服務合同的約定收取的費用。也就是説，物業服務費交付的主體是業主。《物業管理條例》第7條規定，按時交納物業服務費用是業主必須履行的義務。《物業管理條例》第42條第2款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。也就是説，物業在未實際交付給買受人佔有之前的物業服務費應由建設單位（房產開發商）交納，實際交付後應由業主買受人交納。因為在物業未交付前物業服務企業為建設單位提供了物業服務，建設單位在享受了服務同時必須承擔相應的義務即交納物業服務費。依此類推，買受人在接收物業後，享受了物業服務企業的服務，應承擔物業服務費用。
結合諮詢問題來看，房產開發商遲廷交房，屬於違約，應承擔違約責任。開發商要求用遲延交房違約金為業主抵扣物業服務費，業主對此予以同意，物業服務企業也為業主開具物業服務收費票據。該行為可以認定為業主、開發商、物業管理服務公司三方一致同意，以開發商應付給業主的遲延交房違約金作為業主應交納的物業服務費。但在交房前該物業實際仍然由建設單位（開發商）佔有，因此在交房前物業服務費不應由購房人承擔。此外需要説明的是，物業服務費一般是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。
法律依據：
《物業管理條例》
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
深度分析：
開發商在買賣合同中約定的交房日期，是業主和開發商之間關於交房的約定，能否實際履行，要看開發商能否按時交房。物業服務費是業主在享受物業服務之時，交納給物業服務企業的費用。業主在沒有接收房屋之前不可能享受物業服務的，因此也就不存在交費問題。
僅供參考！！更多案例見中國物業管理協會網
3.關於一個物業管理案例分析分析：
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時 維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 後人發生爭執，小明、小超即用身邊的水泥片打小強，證明該頂樓有水泥片，物業管理公 司日常在巡查的過程中，發現水泥片在樓頂，是存在小孩嬉戲打鬧的隱患的，物業公司未能
及時清理導致第三者人身受到損失，應該承擔責任，其責任的大小，應取決於《物業管理協 議》。
其次，監護人應當承擔賠償責任。
法律條例參考：
第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度範圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。
因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的範圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任後，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
第七條 對未成年人依法負有教育、管理、保護義務的學校、幼兒園或者其他教育機構，未盡職責範圍內的相關義務致使未成年人遭受人身損害，或者未成年人致他人人身損害的，應當承擔與其過錯相應的賠償責任。
第三人侵權致未成年人遭受人身損害的，應當承擔賠償責任。學校、幼兒園等教育機構有過錯的，應當承擔相應的補充賠償責任。
4.物業管理案例分析隨着社會經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，房地產成為人們經常提及的話語，由此而衍生的物業管理也成為人們生活中至關重要的元素。
然而，隨着一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區的日益增多，各種物業糾紛也不可避免地產生着，並且隨着各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。如何解決房地產公司、物業公司、業主之間接連不斷出現的矛盾和糾紛，物業管理公司如何更好地維護業主和自身的權利，更好地服務於地產商和業主，已成為人們關注的焦點。
毋庸置疑，由於物業管理公司所屬行業的服務性和特殊地位，使其在一系列糾紛中始終處於“風暴眼”地位。業主與物業管理公司、地產商與物業管理公司、行政主管部門與物業管理公司、業主委員會與物業管理公司的矛盾糾紛，都或多或少地將物業管理公司牽扯進來。
作為物業管理企業如何正確運用法律法規，維護業主權益，規避企業風險，化解物業管理糾紛和矛盾，推動行業健康發展，創建和諧社會，成為物業管理公司迫切需要解決的問題。 正是基於以上原因，筆者結合多年的從業經驗，在工作之餘擷取了大量物業管理方面的糾紛案例，並諮詢了相關的法律專家，本着嚴謹負責的態度編寫了這本書。
本書精選了近年來全國各地發生的物業糾紛案例，並對各案例進行了詳細的法理分析，指出瞭解決類似糾紛的法規依據。同時本書還收錄了國家及有關部委相繼出台的《物業管理條例》、《物業管理服務收費管理辦法》、《前期物業管理招投標（暫行）辦法》、《業主大會議事規則》、《物業管理企業資質管理辦法》、《關於物業管理服務明碼標價的規定》、《前期物業管理服務合同（示範文本）》、《業主臨時公約（示範文本）》等八個物業管理方面的法律法規。
本書的編寫注重實用，貼近生活。它不是單純理論方面的説教，也不盡是冰冷嚴肅的行政性規定的彙編，它所收案例具體實在，法理分析通俗易懂，以帶有普遍意義的物業糾紛案例為基礎，融知識性、實用性與工具性為一體。
無論您是一位物業管理人員，還是一位購房業主，都會對您的工作、生活帶來一定的幫助，書中的一些相關的法律法規也一定會成為您的工具與助手。 由於時間及水平所限，書中難免存在謬誤，還望業內人士批評指正。
該書在編寫過程中，部分物業管理糾紛案例參考、借鑑了有關媒體的報道和資料，但由於時間已久、信息缺失等原因，未能夠與有關案例的作者取得聯繫，望作者看到該書後與我們聯繫，以便寄送稿酬。 第一編 業主、物業公司之糾紛 跳樓自殺者砸壞轎車責任誰負？ 私裝監視器引發爭議 業主狀告房管局行政不作為 業委會應規範自己的行為 業主被打傷物業是否擔責？ 業主委員會無權收取投標押金 夜半雞叫“叫”聲擾人物管部門出手治理 三年未交暖氣費遭起訴居民抗議“強行供暖”房管局不履職被判違法 業主拖欠物業費不合理 不承認物業管理拒交小區停車費 物業員工法庭討尊嚴打人業主同意給賠償 業委會可否追索欠交的物業費？ 業委會不合法被800名業主“炒掉” 業委會指責物業“貪污”被判侵權 醉漢小區內被撞死物業公司賠償22萬 物業合同到期後順延不交物業費屬於違約 小狗咬傷兒童責任由誰承擔？ 第二編 前期物業管理之糾紛 以簽到方式與業主籤合同不合法 水管噪音大業主狀告開發商 自家閣樓為何“縮水”？ 開發商拒交房屋違約 房屋質量不達標業主反訴開發商 化糞池炸傷男童開發商賠償14萬 開發商有權承諾物管的內容嗎？ 物業費收得低就不保安全？ 先簽協議再驗房開發商被判違約 這筆物管費到底該誰交？ 業主磕破頭開發商賠償 業主被竊開發商賠償 建設單位出售人防工程違法 手持房產證難進自家門 第三編 物業管理服務之糾紛 女業主命喪豪宅物管擔責 物業公司無作為業主有權炒魷魚 居委會狀告物業侵權勝訴 小區道上停車引發民事糾紛 外出猝死算不算工傷？ 車在車棚被盜物業拒擔責 空置房要交物業費 業主被害物管是否該擔責？ 電梯間內接連發生劫案小區物業該不該擔責？ 接到業主家中的報警信號可以破門人室嗎？ 物業鎖住消防器材違法 保安客串水暖工水漫業主家 未簽訂物業合同拒交物業費行嗎？ 樓上空調漏水物業檢測有誤同賠償 大學生宿舍內丟失電腦狀告學校敗訴 物業停車管理有疏漏丟車業主可否獲賠？ 宣傳欄釀禍是否屬於不可抗力 未經業主同意擅自對外供暖業主委員會一審告贏物業公司 小區內丟車物業究竟負什麼責任 護欄扎傷兒童物業公司賠償 炒掉物業就能一了百了？ 裝誰的電話業主自主選擇 業主一年丟失17輛摩托車物業公司賠償50%損失 小區發生“命案”誰擔責？ 住户電話被掐斷各有説法難解決 大樓起火房客跳樓致殘誰來賠？ 停電“制裁”居民物業敗訴 家中被淹業主獲賠 燒壞業主電器物業公司“埋單” 車庫水淹奔馳車物業賠償86萬元 業主車位被佔物業公司當賠 物業公司替“肇事煙花”賠償 物業公司移交管理權應規範 業主電動車被盜保安公司應否擔責？ 物業擅自漲價業主拒絕交納法院當庭判決收費不應亂加 兒童溺水物業賠錢 業主滑倒受傷物業賠八千 車未放車棚丟了白丟車主向物管索賠敗訴 代收費糾紛暴露物管難題 小區物業。
5.物業管理案例分析~幫忙~簡單來説 ，主要責任在陳某，物業是次要責任，兩者都要賠償。下面幾個案例相信對樓主有所啟發。
高空拋物行為往往是一人所為，但誰是肇事者，卻是此類案件最普遍、最棘手，也是最易引發爭端的問題。拋物者難以找到，受害一方無奈中對樓內眾多居民包括物業公司提起訴訟，在我國已不是一兩單了。在我國，由於高空拋物多人被起訴這樣的案件已有判罰的先例，其中最有代表性的就有三例。
煙灰缸案
2000年5月10日夜，市民郝某路過學田灣正街65和67號樓下時，一隻從天而降的煙灰缸將其當場砸昏。
判決結果：一審法院判決24户居民中的22户共同分擔16萬餘元的賠償責任。
點評：有嫌疑，一起擔責
瓷片案
2007年1月，一名女士抱着女嬰經過廣州市荔灣區芳村一幢樓下時，一塊由高空拋落的瓷片打中毛太太懷中的女嬰。事後，受害方以共同危險行為為由，將該幢樓18户人家告上法院，索賠5萬多元。
判決結果：法院認為，扔瓷片行為不是18户人共同的，因此不算實施共同侵害，應屬於普通侵權，應找到具體侵權者由其賠償。但由於證據不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的訴訟請求。
點評：法院不支持索賠
玻璃案
2006年5月31日晚，深圳向南小學學生小宇經過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸死。小宇的父母遂將好來居二層以上73家住户及物業公司告上法庭，要求賠償70多萬元。
判決結果：一審法院認為，沒有證據證明73家居民有過錯行為，但物業公司有管理疏忽行為，因此判決物業公司承擔30%的賠償責任，73家居民不承擔賠償責任。
點評：誰沒管好，誰擔責
6.物業案例分析這有什麼好分析的，很簡單，首先搞物業，你要了解大部分人的心理，在中國，可以説沒有人不愛惜自己的房子，而大部分人對房子的愛又超過了一般水平，就是説大部分人如果發現了自己的房子有一點哪怕是一點點瑕疵，都不會放過你們物業公司，他們會盡自己最大的努力挖去利益，這樣物業公司就承受了損失，你要是不付吧，人家總能找到理由把你告上法庭，真是傷人，所以，物業要想贏得住户的認同是很難的，尤其是中低檔小區，但是要做到也不是不可能的，首先是房子的問題，樓房沒有修繕好你們難道不能事先察覺嗎，幹嘛非要收樓後才維修，不是找自己賠錢嗎。
還有住户最擔心的安全問題，多設置幾處攝像頭，照顧到死角，別給自己找麻煩省的丟車了還要賠。
7.關於一個物業管理案例分析1、根據《物業管理條例》的相關規定樓頂平台屬於公共部分，理應由物業公司監管，樓頂的門沒有加鎖，造成小朋友進入而後發生小玲頭部被砸傷的事故，物業公司具有一定的責任（第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。）；2、小朋友的家長也對於小朋友的監管有失誤（未成年人保護法第十條 父母或者其他監護人應當創造良好、和睦的家庭環境，依法履行對未成年人的監護職責和撫養義務）；3、本人認為小超的家長説的比較有道理，可以從以上2方面主張權利，協商不成可起訴至當地人民法院。
8.物業企業業績報告怎麼寫1，基於GIS的小區物業管理 隨着城鄉現代化建設步伐的加快，各種規模的住宅小區不斷湧現，小區物業管理成為人們關注的焦點，小區物業管理信息化在逐步實現。 本文在對國內外有關小區物業管理信息系統及基於GIS管理系統總結的基礎上，重點在於研究基於GIS的小區物業管理信息系統的技術路線，提出了對小區的各種圖形資料進行數字化，採用ESRI公司的Arcview GIS軟件，製作及輸出各項專題圖、小區電子地圖。建立有關屬性數據庫和空間數據庫，實現圖形屬性信息一體化存儲，使原來顯示單純的表格信息，變為直觀易接受的圖文並茂的信息，並能進行與地理位置相關信息的快速查詢與定位，實現圖形數據與屬性數據的雙向查詢。同時還具有各種統計、分析和決策功能。 採用本文的研究成果，可使物業管理的可視化程度和工作效率大大提高，使物業發揮更大的使用價值和經濟效益。2，亞泰物業管理有限公司市場營銷策略研究 物業管理作為一個服務性行業，需要一套系統、可行、有效的營銷體系，尤其在企業的發展階段，行之有效的營銷策略是企業拓展市場、壯大自身、創立品牌的重要手段。但是有些物業管理公司僅僅知道製作標書、答辯、簽約，認為這就是市場營銷的全部，這是一個嚴重錯誤的認知誤區。隨着物業管理市場競爭的加劇，企業對市場營銷的需求也越來越旺盛，不及時解決關鍵此問題必將導致企業的滅亡。 本文通過亞泰物業管理公司實例詳細介紹了物業管理有限公司市場營銷策略研究。並且介紹了目前我國物業管理市場營銷的現狀以及東北各地市場的基本情況；明確分析了物業管理市場營銷方面的基本原理，提出了亞泰物業管理公司如何組建市場營銷機構；點明瞭市場營銷的基本要素；在分析市場上不同的項目類型、不同的客户心理基礎上，同時對亞泰物業的內外環境的影響進行了分析，闡述了亞泰物業管理公司市場營銷的技巧和原則，並提出了亞泰物業管理市場營銷策略，針對其闡述了營銷策略的保障措施。以上是內容簡介，詳文可以與我索取
9.物業管理總結怎麼寫客服的個人年度總結 經各個部門全體人員的共同努力，各項工作均有起色，現將08年工作總結如下： 一、前台接待服務工作 前台接待是管理處的服務窗口，保持信息渠道暢通，監督巡查、調度和協調各部門工作，是前台接待的主要職責。
在日常服務中，前台不僅要接待業主的各類報修、諮詢、投訴和建議，更要及時地向相關部門、施工單位反映業主需求，監督維修跟進工作，對維修完成情況進行回訪，完成最後閉環。為提高工作效率，在持續做好人工溝通記錄的同時，前台接待還要負責收費資料的統計存檔，使各種信息儲存更完整，查找更方便，保持了原始資料的完整性。
具體工作體現在以下方面： 1、投訴與建議 今年前台共接到業主有效投訴 宗，其中有 %是對生活噪音和寵物侍養等等；另有 %是對小區道路及環境反覆修、挖、補投訴。針對這些投訴，我們進行協調和整改，並通過電話回訪，將整改情況和處理結果向業主做好解釋工作。
2、報修情況 客服部前台全年接待各類報修共 宗。其中5號樓1、2單元因新收樓，仍在保修期內，實際報修量比其它樓多。
客服部根據實際情況對業主報修的問題進行了及時跟進處理。 3、回訪情況 電話回訪是區域管理員重要工作內容，也是與業主之間保持良好溝通的重要渠道。
據統計，今年回訪近 次，對一些遺留下來難以解決的棘手問題，以熱情的工作態度，為業主的切身利益着想，想方設法為他們排憂解難，得到業主好評。 4、信件收發情況 四、07年工作計劃 1、加強各項費用的收繳工作 鑑於物業管理是一個高投資、高成本、低迴報的服務行業。
要確保管理處工作持續正常進行，必須做好物業管理各項費用控制，並保證按時收繳。 2、管理處費用的催繳工作，把管理處正常辦公人員分4組，進行分區催繳，並進行鍼對性的上門、電話催款，做好記錄，利用收費情況進行區別催繳，同時對於部分釘子户進行法律訴訟，促使此費用繳交的肯定性，在心理給予一定的暗示，慢慢轉變物業管理消費觀念。
3、培訓方面主要從消防知識、儀容儀表、禮儀禮節、設備原理、物業規範等業務培訓，使全體員工的服務意識和業務素質得到不斷提高。 4、狠抓各項規章制度的落實，促進各項工作迅速有效的開展，特別是為了切實落實在近期實施的《員工禮儀手冊》我們下了極大的功夫，起到了相互監督的作用，實施一個月來，公司全體員工的工作作風、質量和服務意識、水平以及有效投訴的處理率都有了顯著提高；又如《晨會制度》實施後，每天晨會對前期出現的問題和當天安排的工作具體落實到相關責任人，要求當天能完成的必須當天完成，不能完成的要查出原因、制定計劃，按規定的期限完成，使各部室的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良工作習慣，對迅速提高服務意識、儘可能減少投訴和有效開展工作起到了至關重要的作用。
5、每月召開一次工作會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。 6、不定期開展團隊活動。
組織員工進行愛衞生、愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。 7、管理處實行分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經理負責，必要時各主管與管理處負責人簽訂《目標責任人》。
8、健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。 9、管理處內部進行月績效考核工作儘量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策後進。
加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。 10、小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。
投訴處理回訪率100%。 急修及時，返工、返修率不高於2%。
11、管理處負責開展豐富多彩的社區活動；充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容。 12、本年度記錄、資料保存完整，及時歸檔。
13、新入職培訓 為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工瞭解公司的基本情況（如企業宗旨、企業文化、企業理念、及發展趨勢），熟悉公司的各項規章制度（如考勤制度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務知識（如職業思想、行為規範、語言規範、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等）。
通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境並掌握必要的工作技能。 崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規範》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。
14、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，對業主資料、年度派工單資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住户資料袋裝化，實現規範化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。
15、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委託代為出租的房屋統一管好。 16、修。
